Boomer, isoleren doe je beter goed

Vanaf 1 januari geldt er 6% btw voor nieuwbouw!

12-02-09

Voorwaarden en beperkingen:
Sinds 1 januari 2009 kan men voor het oprichten van een nieuwe woning, voor de aankoop van een nieuwe woning en voor de afbraak en heropbouw van een woning genieten van het verlaagde btw-tarief van 6%. Het KB van 10 februari 2009 is uiteindelijk gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad van 13 februari 2009. Zoals verwacht wordt de maatregel met terugwerkende kracht ingevoerd vanaf 1 januari van 2009.
Zoals steeds is de toepassing van het verlaagd tarief onderworpen aan voorwaarden en ook aan beperkingen. Onderstaand geven we per maatregel een overzicht.

Het optrekken van een nieuwe woning

1.    Het is een tijdelijke maatregel

Het verlaagde btw-tarief van 6% is slechts toepasselijk vanaf 1 januari 2009 tot en met 31 december 2009.

2.    Schijf van 50.000 euro

Het 6%-tarief is slechts van toepassing op een schijf van 50.000 euro. Weet dat het geen vereiste is dat het de eerste schijf van 50.000 euro moet zijn.
Dit heeft tot gevolg dat projecten die al in een verder stadium zijn en waarbij men momenteel in de afwerkingsfase zit (o.a. vloeren, isoleren, bezetten, schilderen, sanitaire installatie, centrale verwarmingsinstallatie, …) ook in aanmerking kunnen komen voor het verlaagde btw-tarief, voor zover alle andere voorwaarden voldaan zijn.

3.    Welk soort werk?

Het moet gaan om werken in onroerende staat en daarmee gelijkgestelde werken. Zonder hierop al te diep in te gaan, kan meegegeven worden dat het gaat om het optrekken en afwerken van nieuwe woningen. Let wel op: hierop bestaan een aantal uitzonderingen.

Volgende werkzaamheden kunnen in geen geval genieten van het verlaagde btw-tarief: handelingen die geen betrekking hebben op de eigenlijke woning, zoals o.a. tuinaanleg, plaatsen van afsluitingen, werken m.b.t. zwembaden, sauna’s, tennisterreinen en dergelijke.

4.    Gebruik van de woning en domicilie

Na de uitvoering van de werken moet de woning uitsluitend of hoofdzakelijk gebruikt worden als vaste privé-woning door de bouwheer zelf. Dit impliceert dat de bouwheer er zonder uitstel zijn domicilie moet hebben. Hij moet de nieuwe woning als domicilie zelfs aanhouden tot minstens 31 december van het 5de jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikname.

5.    Op welke facturen 6% btw?

Er kan enkel 6% toegepast worden, wanneer de opeisbaarheid van de btw vóór de eerste ingebruikname ligt. En natuurlijk uitsluitend voor die momenten van opeisbaarheid van btw vanaf 1 januari 2009 tot uiterlijk 31 december 2009.

6.    Wat is een moment van opeisbaarheid?

Dit wil zeggen dat er ofwel een factuur wordt opgemaakt, ofwel een betaling is, ofwel de dienst of het werk, beëindigd is. Dit zijn namelijk de 3 momenten van opeisbaarheid van btw. Het eerste feit dat zich voordoet (bv. einde dienst) is van belang om te weten vanaf wanneer de btw opeisbaar is, alle andere feiten die naderhand plaats grijpen (bv. factuur en/of betaling) hebben geen invloed meer op het moment van opeisbaarheid van btw.

Goed om weten: het is ook met ditzelfde moment van opeisbaarheid dat rekening moet gehouden worden om het btw-tarief te bepalen. Een voorschotfactuur opsturen in 2008 voor een nieuwbouwproject zal steeds onderworpen zijn aan 21% btw, ook al wordt er pas in 2009 betaald. Anderzijds, indien men eind december 2009 nog snel een voorschot betaalt voor een nieuwbouwproject, dat aan alle voorwaarden voldoet, kan men genieten van het 6%-tarief, ook al wordt de factuur hiervan in 2010 (dus na 31.12.2009) opgemaakt en verstuurd.

7.    Wie mag facturen opmaken met 6% btw?

Enkel de aannemer die geregistreerd is en die ofwel uitsluitend de bedoelde werken heeft verricht en gefactureerd, ofwel materialen heeft geleverd én geplaatst.
De zuivere of uitsluitende levering van materialen, zonder plaatsing ervan door een geregistreerde aannemer, kan nooit gebeuren aan het verlaagde btw-tarief van 6%.

8.    Wat moet de klant doen om te kunnen genieten van het 6%-tarief?

·      Alvorens de btw opeisbaar wordt (zie punt 6) moet de klant bij het btw-controlekantoor waar zijn nieuwe woning gevestigd is een verklaring indienen. Deze verklaring kan hij downloaden van FinForm, de elektronische documentenmap van de fiscus. Link: www.myminfin.be en vervolgens klikken op (“u hebt toegang tot”).
De btw-administratie zal op de verklaring een referentienummer aanbrengen, alsmede er een handtekening voor ontvangst op zetten.

·      Aan elke geregistreerde aannemer zal de klant een afschrift (kopie) van deze verklaring moeten overhandigen. Op dit afschrift zal een vak voorzien zijn dat de klant moet invullen. Het betreft eigenlijk een verklaring m.b.t. de schijf van 50.000 euro, zodat de aannemer weet in hoeverre deze schijf al “opgebruikt” is.

Let op: Voor elke valse verklaring vanwege de klant (bv. m.b.t. het gebruik van de woning, de schijf van 50.000 euro, …), zal de klant moeten opdraaien voor het tekort aan btw verhoogd met eventuele boetes. Zolang de aannemer niet “onder hetzelfde hoedje” met dergelijke klanten speelt, zal hij niet aansprakelijk gesteld worden voor het eventueel verkeerdelijk toepassen van het verlaagde btw-tarief.

9.    Wat moet de geregistreerde aannemer doen?

·      Op zijn factuur, alsook op het dubbel dat hij dient te bewaren, zal hij onderstaande vermeldingen moeten opnemen (ter info: deze gegevens staan op de verklaring van de klant):
                                  i.    het referentienummer van de verklaring van de klant;
                                ii.    het controlekantoor waar de verklaring van de klant werd gedaan.

·      Uiterlijk de laatste werkdag van de maand volgend op de maand waar hij de factuur met 6% btw heeft uitgereikt aan de klant, moet de aannemer een kopie van deze factuur sturen naar zijn eigen btw-controlekantoor.

De verkoop van een nieuwe woning

1.    Het is een tijdelijke maatregel

Het verlaagde btw-tarief van 6% is slechts toepasselijk vanaf 1 januari 2009 tot en met 31 december 2009.

2.    Schijf van 50.000 euro

Het 6%-tarief is slechts van toepassing op een schijf van 50.000 euro.

3.    Enkel verkoop?

Het verlaagde tarief is niet uitsluitend voorbehouden aan de verkoop (of levering) van een woning, maar tevens aan de vestigingen, overdrachten en wederoverdrachten van zakelijke rechten op woningen.

Weet dat het hier uitsluitend over woningen gaat die nog onder de zogenaamde nieuwheidsperiode vallen. Deze periode loopt tot uiterlijk 31 december van het tweede jaar volgend op het jaar van eerste ingebruikneming of eerste inbezitneming van de woning.

4.    Gebruik van de woning en domicilie

De woning moet uitsluitend of hoofdzakelijk gebruikt worden als vaste privé-woning door de verkrijger (de koper). Dit impliceert dat de koper er zonder uitstel zijn domicilie moet hebben. Hij moet de nieuwe woning als domicilie zelfs aanhouden tot minstens 31 december van het 5de jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikname.

Let op: men zal slechts kunnen genieten van het verlaagde btw-tarief, indien de woning nog niet in gebruik was genomen op 1 januari 2009.

5.    Wat moeten de verkoper en de koper doen om het 6%-tarief te kunnen gebruiken?

·      Alvorens de btw opeisbaar wordt (zie punt 6) moet de leverancier (de verkoper) bij zijn eigen btw-controlekantoor een verklaring indienen. Deze verklaring kan hij downloaden van FinForm, de elektronische documentenmap van de fiscus. Link: www.myminfin.be en vervolgens klikken op (“u hebt toegang tot”).

Let op: de verkrijger (de koper) moet tevens op hetzelfde document ook een kleine verklaring invullen en ondertekenen.

De btw-administratie zal op de verklaring een referentienummer aanbrengen, alsmede er een handtekening voor ontvangst op zetten.

·      Op zijn factuur, alsook op het dubbel dat hij dient te bewaren, zal de verkoper melding moeten maken van het feit dat het gebouw hetzij uitsluitend hetzij hoofdzakelijk gebruikt zal worden als vaste privé-woning van de verkrijger en dat die er zijn domicilie zal hebben.

·      Uiterlijk de laatste werkdag van de maand volgend op de maand waar hij de factuur met 6% btw heeft uitgereikt aan de koper, moet de verkoper een kopie van deze factuur sturen naar zijn eigen btw-controlekantoor.

6.    Wat is een moment van opeisbaarheid bij leveringen?

Dit wil zeggen dat er ofwel een factuur wordt opgemaakt, ofwel een betaling is, ofwel het goed geleverd is. Dit zijn namelijk de 3 momenten van opeisbaarheid van btw. Het eerste feit dat zich voordoet (bv. levering van het goed) is van belang om te weten vanaf wanneer de btw opeisbaar is; alle andere feiten die naderhand plaats grijpen (bv. factuur en/of betaling) hebben geen invloed meer op het moment van opeisbaarheid van btw.

Van belang voor de klant!
Indien er aan de gestelde voorwaarden inzake het gebruik van de woning (uitsluitend of hoofdzakelijk private bewoning) of inzake zijn domicilie niet meer voldaan is, moet de klant de btw-administratie hiervan op de hoogte brengen. Deze verplichting geldt zowel bij het optrekken van als bij de aankoop van een nieuwe woning, waarbij hij het 6%-tarief genoten heeft.

Hij heeft in dergelijk geval de verplichting om binnen de termijn van 1 maand, te rekenen vanaf de dag waarop de wijziging zich voordoet, bij het btw-controlekantoor, waar zijn woning gevestigd is, aangifte te doen van deze wijzigingen. Daarenboven zal hij in dergelijk geval het genoten voordeel, zijnde 15% btw op de schijf van 50.000 euro moeten terugstorten.

De afbraak en heropbouw van een woning

1.    Het is een tijdelijke maatregel

Het verlaagde btw-tarief van 6% is slechts toepasselijk vanaf 1 januari 2009 tot en met 31 december 2009.

Interessant om weten is dat deze maatregel eigenlijk identiek is, op 3 uitzonderingen na, aan de reeds bestaande regeling van 6% btw voor de afbraak en heropbouw in de 32 steden en gemeenten. De daar geldende voorwaarden zijn hier dus ook van toepassing. De drie uitzonderingen zijn:
a.    de uitbreiding naar het ganse Belgische grondgebied (dus niet meer beperkt tot 32 steden en gemeenten);
b.    de afbraak en heropbouw moeten een aaneensluitende handeling zijn (zie punt 5);
c.    deze maatregel is tijdelijk (voor de 32 steden en gemeenten is de maatregel definitief).

2.    Waarop 6%

Het 6%-tarief is zowel van toepassing op de afbraakwerkzaamheden als op de volledige heropbouw en afwerking van de woning

3.    Wie mag facturen opmaken met 6% btw?

Enkel de geregistreerde aannemers.

4.    Gebruik van de woning

Na de uitvoering van de werken moet de woning uitsluitend of hoofdzakelijk gebruikt worden als privéwoning. Het is hier niet vereist dat dit door de bouwheer zelf gebruikt wordt. Hij mag de nieuwe woning ook verhuren als privéwoning, zonder het voordeel van het verlaagde btw-tarief voor de afbraak en heropbouw te verliezen.

5.    Afbraak- en heropbouw: aaneensluitende handeling

De afbraak en de daaropvolgende heropbouw dient één aaneensluitende handeling te vormen.

6.    Verkoop is uitgesloten

De verkoop van een nieuw opgerichte woning, ook al werd deze opgericht na afbraak van een gebouw, kan niet gebeuren aan het voordelig tarief. Hetzelfde geldt voor de vestigingen en overdrachten van zakelijke rechten op dergelijke gebouwen.

Ook de afbraak van een gebouw met het oog op de verkoop van de bouwgrond en de daaropvolgende oprichting van een woning voor rekening van de koper van het bouwrijpe perceel kan niet genieten van het nieuwe 6%-tarief.

7.    Het soort werken

Om van het verlaagde btw-tarief te kunnen genieten, moeten de werkzaamheden werken in onroerende staat zijn en betrekking hebben op de eigenlijke woning; dus de afbraakwerken, funderingswerken, de ruwbouwwerken, de dakwerken, enz. Maar tevens de werken waarmee we al langer vertrouwd zijn en waarvoor we het verlaagde btw-tarief mogen toepassen in het kader van de renovatie van woningen ouder dan 5 jaar.

8.    De uitgesloten werkzaamheden

Die werken in onroerende staat die geen betrekking hebben op de eigenlijke woning, zoals tuinaanleg en levering en plaatsing van afsluitingen zijn uitgesloten van de maatregel. Kunnen evenmin genieten van het verlaagde btw-tarief de gehele of gedeeltelijke reiniging van woningen alsook de werkzaamheden m.b.t. zwembaden, sauna’s, midget-golfbanen, tennisterreinen en dergelijke.

9.    De verplichtingen van de bouwheer / klant: de verklaring

De bouwheer moet, alvorens de btw opeisbaar wordt (d.w.z. voordat u factureert of voordat hij een betaling doet of voordat de werken beëindigd worden) een verklaring indienen bij het plaatselijke btw-controlekantoor. Dit is het kantoor dat bevoegd is voor het ambtsgebied waarin het gebouw gelegen is.

Er wordt door de btw-administratie niet voorzien in een speciaal formulier. Het is evenmin vereist dat dergelijke verklaring moet voldoen aan een welbepaalde vorm. 
Het is wel vereist dat in de verklaring van uw klant vermeld wordt dat het gebouw dat hij, als bouwheer, laat (of zelf zal) afbreken en laat heropbouwen bedoeld is om uitsluitend of hoofdzakelijk als privéwoning te worden gebruikt.

10.  De verplichtingen van de bouwheer / klant

·      Stukken te voegen bij de verklaring
Het enige dat uw klant dus bij zijn btw-verklaring zal moeten voegen, is een afschrift van de bouwvergunning inzake afbraak en heropbouw.

·      Afschrift van de verklaring
De klant moet aan elke betrokken aannemer een afschrift bezorgen van de verklaring die hij bij de btw-administratie gedaan heeft. Als aannemer dient u dit afschrift bij het dubbel van uw uitgaande factuur te bewaren.

Dit afschrift van de verklaring is van groot belang voor u als aannemer, aangezien het u in bepaalde gevallen zal ontslaan van de aansprakelijkheid voor het verkeerdelijk toepassen van het verlaagde btw-tarief. Deze aansprakelijkheid zal u echter niet kunnen ontlopen – zelfs niet met het afschrift van de verklaring – indien u zou samenspannen met uw klant of indien de voorwaarden niet nageleefd werden om het verlaagde btw-tarief toe te passen.

11.  Factuurverplichtingen

Aan de hand van het afschrift dient u op uw factuur melding te maken van de elementen die het verlaagde btw-tarief verantwoorden (tip: een expliciete verwijzing op uw factuur naar dit afschrift kan eveneens voldoen, voor zover alle elementen vermeld zijn op het afschrift en het afschrift als bijlage gevoegd wordt bij de factuur).

Tot slot: er werd al gefactureerd aan 21% - Wat nu?
Omdat het tot de dag van publicatie van het KB onmogelijk was het verlaagde btw-tarief toe te passen, werden de facturen voor nieuwbouw opgemaakt aan 21% btw.
In een aantal gevallen zal de klant toch nog kunnen genieten van het verlaagde btw-tarief. Hiervoor is wel vereist dat onderstaande voorwaarden voldaan zijn:
-      het nieuwbouwproject, de verkoop of de afbraak en heropbouw van de woning voldoet aan de vooropgestelde voorwaarden;
-      de klant heeft de vereiste verklaringen gedaan bij het bevoegde btw-controlekantoor;
-      de gefactureerde bedragen werden correct gefactureerd in 2009, rekening houdend met de btw-regels inzake enerzijds opeisbaarheid van btw en anderzijds de gestelde verplichting tot uitreiken van facturen.
Voldoen al deze voorwaarden, dan zal de btw-adminstratie aanvaarden dat de aannemer of de verkoper een creditnota opmaakt voor het verschil in btw en dat hij dit terugbetaalt aan zijn klant.

bron: Bouwunie (www.bouwunie.be)

Dit artikel werd geschreven in fiscale nieuwigheden